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ビジネス関連書籍の紹介日記です

ワルが教える不動産投資マニュアル―建前抜き。本音で語る土地儲け学  風間俊二

この本は、不動産ビジネスで大儲けした不動産屋さんの不動産投資指南書です。すでに、一生食うに困らないほどの資産を蓄えた作者である風間さんですが今も不動産ビジネスに携わっております。というのは彼にとって不動産ビジネスというのはダイナミックで愉快なゲームだからだそうです。

不動産売買で大儲けした話や不動産を貸す事で収入を得る方法などの指南、そして、不動産売買という一生のうちで一般の人にとってはほとんど関わる事がないにもかかわらず一生を左右するほどの買い物であるマイホーム、その恐ろしさや不動産を活用できず宝の持ち腐れ状態になっている人向けに書かれています。本書は、不動産投資全般を網羅しているところにあります。

不動産は良くも悪くも奥が深く、法律はあるのですが当人同士の交渉が大きく不動産ビジネスの成功を左右する事もあります。

不動産という建物の話だけではなく人と人との交渉術や銀行からのお金の借り方、厳密に言うとこうしたら銀行からお金が借りやすくなるということを悪知恵をはたらかせて借りる方法などを紹介してくれています。

各章は、マイホームという不動産投資について書かれた章。大家への道を教えてくれる章。競売物件がクセモノという章。楽して大家になれる事を教えてくださる章。遊んでいる不動産で儲けることを教えてくれる章。プロが行っている本当の儲け方を教えてくれる章の6章の構成になっています。この本の素晴らしいところは著者が本音で語ってくれるところにあります。

だからこそ厳しく聞こえることもありますが、だからこそ読者が不動産投資の中ではまりやすい罠に陥らないよう配慮してくれているのです。まさに愛のムチと言ってよいでしょう。例えば、マイホームの章ではまずはマイホームに対してマイナスの見解から述べています。特にマイホームを住宅ローンを利用して買うことを非難しています。厳密に言うと住宅ローンの支払いを給料に頼っているという現状が作者には考えられないそうです。というのは給料からの支払いであればその頼みの綱の給料が変動する可能性があるからです。住宅ローンというのは長い。だいたい、20年~35年、その間には様々なことが起こると考えられます。20年ほどさかのぼるだけでリーマンショックをはじめとした経済的危機を思い浮かべることができるでしょう。

そして、仮に運よく経済的な危機がなく、あるいは経済危機が起こったとしても務めている会社が無事で給料にも影響しなかったとしても今度は働いている人自身の問題があります。それは、病気やけがで働けなくなる可能性があることです。そして、経済危機もなく健康で安定した給料を定年までもらえたとしても住宅ローンという長い間にはローンの金利だけで多額の無駄金を払っているのです。そんな不動産投資における罠を回避するためのことが書かれています。

マイホーム購入がが破滅への入り口になる


この本では今まで一般的には常識とされていたこと特に一般的な家庭の夢と言われていたマイホーム購入が破滅の一歩になる可能性があることが書かれています。マイホームを買うときには住宅ローンを組むのが多いですその際にはいくつかの問題があることが語られています。というのは給料からローンを支払いをすることが多いとは思いますが経済というのは常に動いている者ですし、会社自体が倒産するという可能性もあるし、給料自体が減額されることもあります。

また、働き手である本人が病気やけがで働けなくなるということもあります。そうなると住宅ローン破たんになるのも時間の問題ということです。さらに住宅ローンの利息は20年~35年という長い年月の間には相当な金額になります。仮に、5000万円のローンを固定金利1%で組んだとしましょう。返済期間は30年とすると返済総額が5,784,947円になるのです。つまり金利だけで800万円近く払うことになるのです。800万円あれば子供の大学の資金としては学部によりますが十分な金額でしょう。それをこの作者は住宅ローンに一生を捧げるあほらしさと作者は切って捨てています。ここでマイホームを買うときに一工夫することで住宅ローンを払わなくて済む事が紹介されています。もっと言うと住宅ローンを他人に払ってもらうようにするのです。もちろんすべてのマイホームでそれが構造上できるか分からないのですが1戸建ての場合は2世帯住宅にすることで半分を貸してその家賃収入で住宅ローンの支払いに充てるのです。

ただ、この方法は構造上できる物件とできない物件があるのでその他にも自分がその物件に住みながら一部を賃貸に回すことで住宅ローンを払わなくて済むという方法が紹介されています。その一つは一棟売りのアパートやマンションの一室に住みながら他の部屋を貸すことで家賃収入で住宅ローンを返すというが、この場合はうまく経営をすれば住宅ローンばかりだけではなく、生活資金も稼げてしまうのです。給料のほかに家賃収入が得られればまとまった資産として生活を支える基盤になるのです。また、一戸建てを買ったときにもし、駐車場があればその駐車場を人に貸すことで少ないながらも住宅ローンの足しにすることができるのです。その他、マイホームの中で一番やってはいけないことも紹介されていました。その一つが新築を買ってはいけないこと。マンションを買ってはいけないこと。そして、建築条件付きの土地を買ってはいけないことです。
 新築を買ってはいけない理由としては不動産の価値は年々価値が下がるものですが最も下がる比率が高いのが新築後の2~3年です。その間に3割近くも価値が下がると言われています。

だから、どうしてもマイホームが欲しくても新築では絶対勝ってはいけないということです。マンションを買ってはいけないということに対しては土地の価値は価格変動を除けば変わりませんが、建物は年々劣化していきます。マンションはほぼ建物だけを購入することになるのでゆくゆくは無価値になるものを買うことになると言っているのです。そして建築条件付きとは購入の段階で建築業者が決められているので高くても変更することはできません。よって、業者側としてはなるべく高く吹っ掛けてくるのです。他にもいくつかありましたがこれらがマイホーム購入で最もしてはいけないことと言われており、マイホーム購入の際には、いや、そもそもマイホーム購入を辞めてよかったというのがこの本を読んでとてもタメになったことです。

不動産投資をはじめたい方におすすめ


これから不動産投資をやろうと思っている人に対してぜひ読んでほしいです。特に、家族や周りに流されるままに特に考えないでマイホーム購入をしようとしている人に読んでほしいです。そして、願わくばマイホームを持つことの危険性を考えてほしいです。その他、これから不動産投資を考えている人にも読んでほしいです。そして、不動産投資の醍醐味は、自分自身でコントロールが可能ということです。コントロールという考えについては経営という考え方が近いと思います。株式投資や為替取引がありますがどの取引についても言えるのがいくら買うかいくら売るかいつ売るかいつ買うかくらいしか選ぶことができないということです。

しかし、不動産の場合は、手間もお金もかかるかもしれないがリフォームをしたりして見栄えを良くすることで物件価値を上げて売ることもできます。また、売らなかったとしてもその物件を他者に貸し出しを行い家賃収入を得ることができますし、その家賃収入にしても借主と交渉を行い値段を決めることもできるし、また借り手がつかなければ値段を下げたりと自由度があるのです。それゆえ投資家の腕が試される投資と言っても過言ではないでしょう。そして不動産投資において最も大事なのは物件を調べる能力などいろいろとあるかと思いますがどうしたら借主が見つかるか、この物件の価値を上げるということはそれだけ市場に認められる行動だと思うのでどれだけ他人の立場に立って考えられるかということが重要だと思います。自分が入居者としてその部屋を借りるかどうかを自問してみることが大切だということです。また、不動産投資は面倒事が多いので管理会社に管理を依頼することがあるかと思いますがこの時もきちんと話し合うことが大切だし、任せっきりではなく自分でも勉強することが大切です。不動産投資は奥が深くだからこそ成功もまた大きい投資だと思いますのでこの本を読んで真剣に取り組むことをお勧めします。

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ワルが教える不動産投資マニュアル―建前抜き。本音で語る土地儲け学

ワルが教える不動産投資マニュアル―建前抜き。本音で語る土地儲け学